A publicação da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007, em 7 de fevereiro de 2026, trouxe uma novidade que acendeu o alerta no mercado contábil e tributário: a formalização dos códigos de tributação nacional (cTribNac) para operações de locação, cessão e arrendamento de bens imóveis e móveis no âmbito do IBS e da CBS.
Na prática, isso significa que a locação de imóveis — historicamente fora do campo de incidência do ISS e do ICMS — agora possui códigos específicos dentro da NFS-e padrão nacional, consolidando o que a Lei Complementar 214/2025 já havia determinado: a locação de imóveis é fato gerador de IBS e CBS.
Para o profissional contábil, a pergunta não é mais se essas mudanças vão acontecer. A pergunta é: você já sabe orientar seus clientes sobre quem precisa emitir nota fiscal de locação e quando?
O que mudou com a NT 007/2026?
A NT 007, publicada pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e, atualizou o layout da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica no padrão nacional. Entre as diversas alterações técnicas — como ajustes nos campos de PIS, COFINS e CSLL, atualização do CST e inclusão de campo para operações na Zona Franca de Manaus (indZFMALC) — o ponto de maior impacto para o setor imobiliário foi a criação de códigos cTribNac específicos para operações que antes não tinham enquadramento na NFS-e.
As mudanças já estão disponíveis nos ambientes de Produção e Produção Restrita desde 9 de fevereiro de 2026.
Novos códigos de tributação para locação de imóveis e bens móveis
A tabela abaixo resume os novos códigos publicados no Anexo VII da NT 007:
| Código cTribNac | Operação |
| 99.03.01 | Locação de Bens Imóveis |
| 99.03.02 | Cessão Onerosa de Bens Imóveis |
| 99.03.03 | Arrendamento de Bens Imóveis |
| 99.03.04 | Servidão, Cessão de Uso ou de Espaço de Bens Imóveis |
| 99.03.05 | Permissão de Uso ou Direito de Passagem de Bens Imóveis |
| 99.04.01 | Locação de Bens Móveis |
Esses códigos formalizam, no campo de incidência do IBS e da CBS, operações que até então não eram alcançadas pelo ISS. É uma mudança estrutural: a obrigação de emitir NFS-e não depende mais da natureza de “serviço”. Decorre do fato de que essas operações passaram a ser tributadas pelo IVA Dual.
Pessoa Jurídica: toda locação é tributável
Para Pessoas Jurídicas, a regra é direta: toda receita de locação de imóvel está sujeita ao IBS e à CBS, independentemente de faturamento ou número de imóveis.
Se a empresa loca imóvel — seja uma holding patrimonial, uma imobiliária ou qualquer PJ que explore receita de aluguel — ela é contribuinte. Não há faixa de isenção nem limite de enquadramento. A tributação incide sobre a receita da operação, e a emissão de NFS-e com os novos códigos é obrigatória.
As empresas que operam no Lucro Real ou Presumido devem estar especialmente atentas: será necessário adaptar processos de emissão de documentos fiscais, controle de créditos e apuração dos novos tributos.
Pessoa Física: quando o locador vira contribuinte?
Para Pessoas Físicas, a situação é diferente. A LC 214/2025 (art. 251) criou critérios objetivos que separam o pequeno investidor do locador profissional.
A PF será considerada contribuinte regular do IBS e da CBS se, no ano-calendário anterior, cumprir dois requisitos cumulativos:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados (ou seja, 4 ou mais imóveis gerando renda de locação)
- Auferir receita bruta anual superior a R$ 240.000,00 com as locações
Atenção: ambos os critérios precisam ser atendidos simultaneamente. Se o locador tem 5 imóveis, mas a receita ficou abaixo de R$ 240 mil, ele não se enquadra. Da mesma forma, se a receita ultrapassa R$ 240 mil, mas são apenas 2 imóveis, também não há enquadramento.
Existe ainda uma regra de segurança para o ano corrente: se a receita de locação ultrapassar R$ 288.000,00 (20% acima do limite de R$ 240 mil) durante o próprio exercício, a PF se torna contribuinte do IBS e CBS independentemente da quantidade de imóveis.
Quem não ultrapassa esses limites segue tributado apenas pelo Imposto de Renda, via carnê-leão, conforme a tabela progressiva vigente.
O limite de R$ 240 mil será atualizado mensalmente pelo IPCA, conforme art. 251, §5, da LC 214/2025.
Redutor de 70% na base de cálculo: o tratamento diferenciado do setor imobiliário
Um ponto essencial — e que gera muitas dúvidas — é o redutor de base de cálculo previsto para operações imobiliárias.
A LC 214/2025 determina que as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis contam com redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS. Na prática, considerando a alíquota de referência estimada em torno de 28% (IBS + CBS), a alíquota efetiva sobre a receita de locação cai para aproximadamente 8,4%.
Para locação residencial, há ainda o redutor social de R$ 600,00 por imóvel ao mês, atualizado pelo IPCA, que é deduzido da base de cálculo. Em imóveis populares com aluguel próximo a esse valor, o redutor pode praticamente neutralizar a incidência dos tributos.
Importante: o redutor social se aplica apenas a imóveis residenciais. Salas comerciais, lojas e galpões são tributados com a alíquota efetiva reduzida de 8,4%, porém sem o benefício do redutor social.
Adicionalmente, despesas como IPTU, condomínio e emolumentos são excluídos da base de cálculo, conforme art. 255 da LC 214/2025.
Emissão obrigatória pela Plataforma Nacional
A NT 007 também esclarece que as NFS-e relativas aos novos fatos geradores — como locação de bens imóveis e móveis — deverão ser autorizadas exclusivamente pelos Emissores Públicos Nacionais (Sefin Nacional), via API, Web ou aplicativo móvel.
Isso significa que, mesmo que o município do contribuinte tenha emissor próprio de NFS-e, as operações com os novos códigos (como 99.03.01 ou 99.04.01) precisam ser emitidas na plataforma nacional. Tanto Pessoas Jurídicas quanto Pessoas Físicas enquadradas como contribuintes poderão emitir esses documentos.
A numeração das notas é gerada automaticamente pela Sefin Nacional, podendo haver lacunas na sequência numérica em casos de falhas técnicas — o que não configura irregularidade fiscal.
O período de testes de 2026: a hora de se preparar é agora
Em 2026, o IBS e a CBS operam em fase de testes com alíquotas simbólicas: CBS a 0,9% e IBS a 0,1%. Esse período existe justamente para que contribuintes e sistemas se adaptem antes da vigência plena.
Porém, a obrigação de preencher os novos campos na NFS-e e enquadrar corretamente as operações já está em vigor. Quem não se preparar agora vai enfrentar dificuldades quando as alíquotas cheias começarem a ser aplicadas progressivamente a partir de 2027.
O profissional contábil precisa dominar essas mudanças
A NT 007/2026 não é apenas uma atualização técnica de layout. Ela oficializa a entrada da locação de imóveis no mundo dos documentos fiscais eletrônicos e do IVA Dual. Para o contador, isso representa:
- Novos enquadramentos tributários para orientar clientes PJ e PF
- Emissão de NFS-e em plataforma nacional, com códigos e campos inéditos
- Planejamento tributário envolvendo redutores, regimes de transição e créditos
- Risco de autuação para quem não se adequar no período de testes
A complexidade é real, mas o profissional que dominar essas regras agora terá uma vantagem competitiva enorme ao orientar clientes do setor imobiliário.
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- O que mudou com a NT 007 e como aplicar os novos códigos cTribNac
- Quando a Pessoa Física vira contribuinte e precisa emitir NFS-e
- Como funciona a emissão exclusiva pela plataforma nacional
- O tratamento diferenciado do setor imobiliário: redutor de 70% e redutor social
- Tudo o que já mudou nos demais documentos fiscais eletrônicos desde janeiro de 2026
Instrutor: Daniel Tavares — 23 anos de experiência na área contábil e tributária. Atualmente participa do piloto nos testes da Reforma Tributária do Consumo, o que garante visão prática e atualizada das mudanças em andamento.
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