Contabilidade Imobiliária na Reforma Tributária: Como a Construção Civil Deve se Preparar para IBS, CBS e os Novos Regimes

A reforma tributária representa a mudança mais profunda no sistema fiscal brasileiro das últimas cinco décadas — e poucos setores sentirão seus efeitos de forma tão intensa quanto a construção civil e a atividade imobiliária. Com a substituição de PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IVA Dual (IBS + CBS), incorporadoras, construtoras e empresas do setor precisam repensar integralmente a forma como registram, apuram e recolhem seus tributos.

O desafio vai muito além de trocar siglas: a contabilidade imobiliária precisa se adaptar a novos fatos geradores, redutores de base de cálculo, regimes de transição e uma lógica de não cumulatividade que o setor praticamente desconhecia. E tudo isso começa em 2026.

Neste artigo, mostramos o que muda na prática para quem atua na contabilidade de construtoras e incorporadoras, quais são os pontos de atenção imediata e como se preparar profissionalmente para essa nova realidade.

O novo modelo tributário e o setor imobiliário

A Emenda Constitucional nº 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, criou o chamado IVA Dual — um sistema que unifica cinco tributos em dois: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal.

Para o setor imobiliário, a mudança é estrutural. Operações como incorporação, loteamento, construção civil, locação, cessão onerosa, administração e intermediação passam a ser tributadas por IBS e CBS, com regras específicas que exigem atenção contábil redobrada.

A alíquota-padrão estimada do IVA é de 26,5%, mas o setor imobiliário conta com redução de 50% nas alíquotas para a maioria das operações — o que resulta em uma alíquota nominal de aproximadamente 13,25%. Já as operações de locação têm redução ainda maior, de 70%. Essas diferenciações criam obrigações distintas dentro de um mesmo grupo empresarial, tornando o controle contábil segregado indispensável.

O cronograma da transição: o que acontece em cada fase

A implementação é gradual e se estende de 2026 a 2033. Compreender cada etapa é decisivo para o planejamento contábil:

2026 — Fase de teste. Aplicação de alíquotas simbólicas: 0,9% para CBS e 0,1% para IBS, totalizando 1%. Os valores pagos a título de IBS e CBS serão compensados com PIS e Cofins, sem aumento efetivo de carga. O impacto é operacional: as empresas precisam adaptar sistemas de emissão de notas fiscais e iniciar o destaque dos novos tributos.

2027 — CBS definitiva. A CBS entra em vigor plenamente, com extinção de PIS e Cofins. Empresas do setor imobiliário que operavam no regime cumulativo (3,65% de PIS/Cofins sobre receita bruta) passam a lidar com um tributo de natureza não cumulativa, com direito a créditos — uma mudança de paradigma contábil.

2029 a 2032 — Transição do IBS. ICMS e ISS são reduzidos progressivamente enquanto o IBS ganha participação proporcional. Nesse período, construtoras e incorporadoras convivem com dois sistemas tributários simultaneamente.

2033 — Vigência plena. ICMS e ISS são extintos. O IBS assume integralmente, ao lado da CBS já consolidada. A alíquota combinada para o setor imobiliário, com o redutor de 50%, será de aproximadamente 13,25% a 14%.

Redutores de base de cálculo: o coração da contabilidade imobiliária no IVA

Uma das inovações mais relevantes para o setor é o sistema de redutores de base de cálculo, que substitui a lógica tradicional de créditos em etapas anteriores da cadeia — algo que praticamente não existia para o setor sob o regime cumulativo.

Redutor de ajuste

O redutor de ajuste é associado individualmente a cada imóvel e visa evitar a tributação sobre valores que já foram tributados em operações anteriores. Na prática, o valor de aquisição do imóvel (ou o valor de referência oficial, o que for maior) é deduzido da base de cálculo na revenda.

Por exemplo: se uma incorporadora adquiriu um terreno por R$ 500 mil e vende uma unidade construída por R$ 750 mil, a base de cálculo do IBS/CBS incide apenas sobre a diferença efetivamente agregada — não sobre o valor total da operação. O valor do ITBI pago na aquisição, contrapartidas urbanísticas e outorga onerosa também compõem o redutor.

Esse controle exige escrituração individualizada por imóvel, com rastreabilidade documental de custos de aquisição, tributos pagos e melhorias incorporadas — um nível de detalhe que muitos departamentos contábeis ainda não praticam.

Redutor social

Para imóveis residenciais novos, há um redutor social que deduz R$ 100 mil por unidade habitacional da base de cálculo. No caso de lotes, o redutor é de R$ 30 mil. Em empreendimentos de habitação popular (como os enquadrados no Minha Casa, Minha Vida), esse mecanismo pode até zerar a base de cálculo, gerando desoneração total.

A contabilidade precisa segregar, empreendimento por empreendimento, quais unidades se qualificam para o redutor social e documentar adequadamente o enquadramento.

O que muda no RET (Regime Especial de Tributação)

O RET é o regime predominante entre incorporadoras que operam com patrimônio de afetação. Atualmente, ele permite o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins a uma alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida (ou 1% para empreendimentos de interesse social).

Com a reforma, PIS e Cofins deixam de existir. Em seu lugar, entram IBS e CBS. A Lei Complementar nº 227/2026 fixou as novas alíquotas para o RET:

• 2,08% de IBS/CBS sobre a receita mensal recebida (incorporações comuns)
• 0,53% para empreendimentos de interesse social
• 1,92% de IRPJ/CSLL (mantido separadamente)

A opção pelo regime transitório pode ser feita até 31 de dezembro de 2028. Empreendimentos que optem por esse caminho não poderão apropriar créditos de IBS e CBS, nem gerar créditos para os adquirentes — um ponto que pode representar desvantagem competitiva frente a incorporadoras que migrem para o regime geral.

Essa é uma decisão estratégica que precisa ser avaliada projeto a projeto, com simulações tributárias detalhadas que considerem custos de insumos, margem projetada e perfil dos compradores.

Não cumulatividade: a grande mudança de paradigma contábil

A maioria das empresas do setor imobiliário opera hoje sob o regime cumulativo, sem direito a créditos de PIS e Cofins pagos em etapas anteriores. Com o IVA Dual, o princípio da não cumulatividade plena passa a ser a regra: todo IBS e CBS pagos sobre insumos — materiais de construção, serviços de mão de obra, projetos de engenharia, equipamentos — geram créditos que podem ser compensados na apuração.

Na prática, isso significa que a contabilidade precisa:

• Controlar rigorosamente as notas fiscais de entrada com destaque de IBS e CBS
• Classificar corretamente os insumos entre aqueles que geram crédito e os que não geram
• Implantar sistemas de escrituração que permitam a rastreabilidade de créditos por empreendimento
• Gerenciar eventuais saldos credores, que poderão ser objeto de pedido de ressarcimento em dinheiro

Para departamentos contábeis acostumados à simplicidade do regime cumulativo, essa transição exige capacitação técnica urgente.

Construção civil: pontos de atenção específicos

Construtoras que prestam serviços para incorporadoras ou para terceiros enfrentam desafios próprios:

Isonomia entre sistemas construtivos. A reforma elimina distorções tributárias entre construção moldada in loco e industrializada (pré-fabricados, steel frame, wood frame). Contabilmente, isso simplifica a precificação, mas exige revisão das composições de custo.

Contratos de longo prazo. Obras iniciadas antes de 2026 e concluídas durante o período de transição precisam de tratamento contábil que contemple os dois sistemas tributários. A segregação de receitas e custos por período fiscal torna-se crítica.

Retenções na fonte. O novo sistema prevê retenções de IBS e CBS em contratos de empreitada e subempreitada. A contabilidade da construtora precisa acompanhar essas retenções e conciliá-las com os créditos na apuração periódica.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). A reforma institui o CIB, que funciona como um “CPF dos imóveis”. O cadastro integra informações municipais, estaduais, federais e cartoriais em uma base única. Para a contabilidade, isso implica maior transparência patrimonial e rastreabilidade — o que pode levar a reavaliações de valor venal e impactar o IPTU.

Pessoa física equiparada a incorporadora: quando a tributação muda

A regulamentação trouxe critérios claros para quando uma pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IVA no setor imobiliário:

• Venda de mais de 3 imóveis distintos em um ano, adquiridos há menos de 5 anos
• Venda de imóvel construído pela própria pessoa física
• Operações com características de atividade empresarial habitual

Nesses casos, a pessoa física é equiparada a incorporadora e passa a recolher IBS e CBS, além do Imposto de Renda. A contabilidade de holdings patrimoniais e SPEs (Sociedades de Propósito Específico) precisa ser revista à luz dessas novas regras para evitar tributação inesperada.

Como o profissional contábil deve se preparar

A reforma tributária não é um evento futuro — ela já começou. Em 2026, as empresas precisam emitir documentos fiscais com destaque dos novos tributos, mesmo que em alíquotas de teste. Isso exige atualização de sistemas, capacitação de equipes e revisão de processos.

Para o contador que atua no setor imobiliário, as prioridades são:

Dominar as regras específicas do setor. As operações com bens imóveis têm capítulo próprio na LC 214/2025 (Capítulo V do Título V), com regras de fato gerador, base de cálculo, redutores e regimes especiais que diferem substancialmente do regime geral.

Realizar simulações tributárias. Cada empreendimento tem características próprias de custo, receita, prazo e perfil de comprador. Simulações comparativas entre o RET transitório e o regime geral (com crédito pleno) são indispensáveis para orientar decisões estratégicas.

Atualizar a escrituração contábil. A segregação por empreendimento, o controle individualizado de redutores por imóvel e a gestão de créditos tributários exigem sistemas e processos que muitas empresas do setor ainda não possuem.

Investir em formação continuada. O volume de normas, regulamentos e orientações em torno da reforma é imenso e continua sendo produzido. Profissionais que não se atualizarem ficarão rapidamente defasados.

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Conclusão

A reforma tributária redefine a contabilidade imobiliária no Brasil. A substituição de cinco tributos pelo IVA Dual (IBS + CBS), com redutores de base, regimes de transição e não cumulatividade plena, exige dos profissionais contábeis um salto de complexidade técnica que não pode ser adiado.

Construtoras e incorporadoras que iniciarem a preparação agora — com simulações, revisão de sistemas e capacitação — terão vantagem competitiva significativa no período de transição. As que deixarem para depois correm o risco de perder margens, cometer erros de apuração e ficar em desvantagem frente a concorrentes mais bem preparados.

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