Em resumo: na permuta imobiliária de terreno por unidades a construir, a incorporadora registra o terreno pelo valor justo no estoque, com contrapartida em adiantamento de clientes, e reconhece a receita dessas unidades ao longo da obra (CPC 47, itens 66 a 69; OCPC 01 (R1), itens 20 a 23). No IBS e na CBS, a permuta entre imóveis não é tributada, exceto a torna, e o valor permutado não entra no redutor de ajuste (LC 214/2025, art. 252, §§ 2º, I, e 3º). O efeito é uma troca neutra: paga em dinheiro, em unidades ou em unidades com torna, o mesmo terreno leva à mesma base de cálculo. No IRPJ, o tratamento ainda depende do regime: neutro no Lucro Real e em disputa no Lucro Presumido.
A incorporadora que não quer imobilizar caixa na compra do terreno paga com o que ainda vai construir. O dono do terreno entrega a área e recebe, em troca, apartamentos ou salas do futuro empreendimento. É a operação mais tradicional do setor.
O artigo sobre contabilidade imobiliária na Reforma mostrou como a construção civil deve se preparar para o IBS, a CBS e os novos regimes, e o texto sobre reconhecimento de receita na construção civil explicou quando a receita da incorporação vai ao resultado ao longo do tempo. Este artigo aplica os dois temas à permuta: como registrá-la e como ela é tributada antes e depois da Reforma.
Permuta imobiliária: a regra contábil
Na permuta, a incorporadora vende unidades sem receber dinheiro. O pagamento é o terreno. O CPC 47 trata esse caso como contraprestação não monetária: o preço da transação é o valor justo do que se recebe (itens 66 a 69). Quando esse valor não pode ser estimado de forma razoável, a referência passa a ser o preço de venda individual das unidades prometidas.
A OCPC 01 (R1), orientação específica para as incorporadoras, detalha o registro nos itens 20 a 23:
- Na assinatura do contrato, o terreno entra no estoque de imóveis a comercializar pelo valor justo, e a obrigação de entregar as unidades entra no passivo como adiantamento de clientes.
- Ao longo da obra, a receita das unidades permutadas vai ao resultado pelos mesmos critérios das demais unidades vendidas, e o adiantamento é baixado na mesma medida.
- Na troca de imóveis de mesma natureza e valor, como apartamento por apartamento, não há ganho nem perda a reconhecer.
Daí saem duas consequências práticas. O terreno não entra pelo custo histórico do proprietário, nem por valor zero. E a permuta tem receita e custo próprios: as unidades entregues ao dono do terreno participam do resultado como qualquer unidade vendida.
A regra tributária, do IRPJ ao IBS e à CBS
IRPJ, CSLL, PIS e Cofins
No Lucro Real, a permuta segue a IN SRF nº 107/1988, que trata o imóvel recebido e o imóvel entregue como receita e custo. Sem torna, a troca em si não gera lucro tributável. A torna recebida é receita.
No Lucro Presumido não há custo a abater, e a divergência começa aí. Para a Receita Federal, o valor do imóvel recebido e a torna compõem a receita bruta, no período da celebração da permuta ou no do recebimento do imóvel, à escolha do contribuinte (Parecer Normativo Cosit nº 9/2014). O STJ decidiu o contrário em uma série de precedentes, a partir do REsp 1.733.560/SC: a permuta não se equipara à compra e venda e, em regra, não gera receita, faturamento ou lucro. A PGFN incluiu o tema entre os que dispensam contestação e recurso (Despacho PGFN nº 167/2022).
IBS e CBS
Para o IBS e a CBS, a permuta é uma operação onerosa (art. 4º, § 2º, da LC 214/2025), como mostrou o artigo sobre operações não onerosas. Quem a retira da incidência, no caso dos imóveis, é o regime específico. O art. 252, com a redação dada pela LC 227/2026, reúne as regras que importam para a incorporadora:
| Art. 252 | O que diz |
|---|---|
| § 2º, I | IBS e CBS não incidem na permuta entre bens imóveis; a torna é tributada |
| § 3º | O valor permutado não entra no cálculo do redutor de ajuste |
| § 5º | Entre contribuintes do regime regular, o redutor do imóvel dado acompanha o imóvel recebido; na permuta por unidades a construir, ele se aplica pela fração ideal de cada permutante |
| § 5º-A | Entre contribuinte e não contribuinte, este não recebe redutor; o imóvel recebido pelo contribuinte leva o redutor do imóvel que ele deu, somado da torna paga ou reduzido da torna recebida, sem ficar negativo |
| § 6º | A compra e venda quitada, seguida de confissão de dívida e promessa de dação de unidades, recebe o mesmo tratamento, se as duas forem feitas na mesma data e por instrumento público |
O redutor de ajuste é o valor que a lei permite abater da base de cálculo na venda do imóvel (art. 258), para que o IBS e a CBS alcancem o valor agregado. A permuta muda a forma de pagar o terreno. O § 3º garante que esse terreno, que não foi tributado na troca, não seja abatido de novo na venda das unidades.
Um terreno, quatro formas de pagar
Uma incorporadora do Lucro Real e do regime regular do IBS e da CBS vai lançar um edifício de 40 apartamentos de R$ 750.000,00, com valor geral de vendas de R$ 30 milhões. O terreno vale R$ 6 milhões, e o custo de obra orçado é de R$ 15 milhões. O dono do terreno é pessoa física e não é contribuinte do regime regular. Na permuta pura, ele recebe 8 apartamentos, que somam R$ 6 milhões e representam 20% do empreendimento.
Na contabilidade
| Momento | Lançamento | Valor |
|---|---|---|
| Assinatura do contrato | D – Estoque de terrenos (imóveis a comercializar) C – Adiantamento de clientes – permuta | R$ 6.000.000,00 |
| A cada 10% de evolução da obra | D – Adiantamento de clientes – permuta C – Receita de incorporação imobiliária | R$ 600.000,00 |
| A cada 10% de evolução da obra | D – Custo dos imóveis vendidos C – Imóveis em construção | R$ 420.000,00 |
A evolução segue o critério que a incorporadora já usa para as demais unidades. Ao fim da obra, os 8 apartamentos terão gerado R$ 6 milhões de receita e R$ 4,2 milhões de custo, que correspondem a 20% dos R$ 21 milhões de terreno e obra. A margem é de 30%, a mesma do restante do empreendimento.
No IBS e na CBS
| Forma de pagar o terreno | Vendas a terceiros | Torna tributada | Redutor do terreno | Base de cálculo | IBS + CBS |
|---|---|---|---|---|---|
| A. Compra à vista por R$ 6 milhões | R$ 30.000.000,00 (40 aptos) | — | R$ 6.000.000,00 (art. 258) | R$ 24.000.000,00 | R$ 3.180.000,00 |
| B. Permuta por 8 apartamentos | R$ 24.000.000,00 (32 aptos) | — | Zero (§ 5º-A, II, “a”) | R$ 24.000.000,00 | R$ 3.180.000,00 |
| C. 6 apartamentos e torna de R$ 1,5 milhão paga pela incorporadora | R$ 25.500.000,00 (34 aptos) | — | R$ 1.500.000,00 (§ 5º-A, II, “b”) | R$ 24.000.000,00 | R$ 3.180.000,00 |
| D. 10 apartamentos e torna de R$ 1,5 milhão paga pelo proprietário | R$ 22.500.000,00 (30 aptos) | R$ 1.500.000,00 | Zero (§ 5º-A, II, “c”) | R$ 24.000.000,00 | R$ 3.180.000,00 |
A tabela permite três leituras.
A base é a mesma nos quatro casos. Em todos, ela equivale ao valor geral de vendas menos o terreno. Na compra, o terreno sai pelo redutor. Na permuta, sai porque as unidades entregues ao proprietário não são tributadas. No IBS e na CBS, a escolha entre pagar o terreno em dinheiro ou em unidades é financeira, e não tributária.
O redutor zero do cenário B depende de uma leitura. O § 5º-A, II, “a”, dá ao terreno o redutor do imóvel que a incorporadora entregou. Num empreendimento iniciado depois de 2026, as unidades a construir não carregam redutor próprio, porque os custos de obra geram crédito, e não redutor. Por isso o caso usa zero.
A torna funciona como ajuste. No cenário C, a incorporadora paga parte do terreno em dinheiro, e esse valor vira redutor. No D, ela recebe dinheiro do proprietário; a torna é tributada, e o redutor não fica negativo. Nos dois, a conta volta aos mesmos R$ 24 milhões. O efeito do redutor sobre o preço das unidades está em Da Obra ao Preço.
Três armadilhas na permuta
O terreno pelo valor errado
Quando a incorporadora deixa o terreno fora do estoque, ou só o registra na entrega das unidades, a permuta some do resultado. No caso acima, a receita cairia de R$ 30 milhões para R$ 24 milhões, e o custo, de R$ 21 milhões para R$ 15 milhões. A margem subiria de 30% para 37,5%, o estoque ficaria subavaliado, e o teste de valor realizável líquido perderia o terreno.
A receita que o Lucro Presumido discute
Uma incorporadora do Lucro Presumido que siga o Parecer Normativo Cosit nº 9/2014 trata o terreno de R$ 6 milhões como receita bruta. PIS e Cofins cumulativos somam R$ 219.000,00. Considerada a receita da permuta isolada em um trimestre, o IRPJ sobre a base presumida de 8% chega a R$ 114.000,00, com o adicional, e a CSLL sobre a base de 12%, a R$ 64.800,00. São R$ 397.800,00, ou 6,63% do valor do terreno, sem entrada de caixa. O roteiro do cálculo está no guia de IRPJ e CSLL no Lucro Presumido.
Seguir o STJ pede decisão documentada e a medida que a sustente. Com a CBS no lugar do PIS e da Cofins a partir de 2027, e a permuta fora da sua incidência, a disputa tende a ficar no IRPJ e na CSLL.
A permuta financeira
Na chamada permuta financeira, o dono do terreno recebe um percentual do valor das vendas, e não unidades. A Receita tratou essa estrutura como compra e venda com pagamento parcelado, e não como permuta (Solução de Consulta Cosit nº 89/2025). O nome do contrato não decide o tratamento. Sem troca de imóvel por imóvel, a operação fica fora do art. 252, § 2º, I: o terreno é comprado, entra no redutor pelo valor de aquisição, e a contabilidade registra uma obrigação de pagar que depende das vendas, e não um adiantamento de clientes.
O que fica para aprofundar
O caso isolou a regra: um empreendimento, uma alíquota hipotética e um proprietário pessoa física. Na prática, várias perguntas seguem abertas:
- Permuta assinada em 2026: para o imóvel em construção em 31/12/2026, o redutor parte do valor de aquisição do terreno somado dos custos incorridos. Qual é o valor de aquisição de um terreno recebido em permuta, sem pagamento em dinheiro?
- Redutor das unidades a construir: a leitura de redutor zero do cenário B se sustenta em projetos iniciados antes de 2027? E, quando o dono do terreno é empresa do regime regular, como se aplica a fração ideal do § 5º, II?
- Redutor social: as unidades entregues na permuta não usam o redutor social do art. 259. Como isso entra no preço das unidades vendidas a terceiros?
- RET e transição: como a permuta entra na receita mensal das incorporações que seguem no RET e nas regras de transição da LC 214 para as operações com imóveis iniciadas antes de 2029?
- O lado do proprietário: as unidades que ele recebe não têm redutor (§ 5º-A, I). O que acontece se a revenda delas caracterizar atividade econômica (art. 251)? E, se ele for pessoa jurídica, como registra o direito às unidades?
Todas essas perguntas pedem a norma contábil, a legislação do IRPJ e do RET e a LC 214 lidas em conjunto, empreendimento por empreendimento.
Escola Superior · Contabilidade imobiliária
Da permuta ao RET, a contabilidade imobiliária na prática
Contabilidade na Atividade Imobiliária e Construção Civil
CPC 47 (IFRS 15), RET, SCP e custos de obra
Os procedimentos contábeis e tributários de construtoras, incorporadoras e loteadoras: reconhecimento de receita, formação de custos, patrimônio de afetação e RET, e as operações próprias do setor, como permuta, dação em pagamento e venda de unidades concluídas e em construção.
Quem conduz
Contador, pós-graduado em Direito Tributário pelo IBET. Autor de Manual de Preço de Transferência, Contabilidade Geral e Tributária e Contabilidade Avançada e Tributária.
Destaques do programa
- 1 Normas contábeis e receita CPC 47 (IFRS 15), receita ao longo do tempo ou em um momento e as etapas do reconhecimento.
- 2 Custos e estoques Formação do custo, custo real e orçado, apropriação, plano de contas e centros de custos.
- 3 Operações específicas Permuta de imóveis, dação em pagamento e vendas de unidades concluídas e em construção.
Também: SCP, SPE e patrimônio de afetação, RET e IN RFB nº 2.179/2024, Lucro Real e Presumido, tributos diferidos e simulações com o Minha Casa Minha Vida.
Consulte datas, horários e condições de inscrição na página do curso.
Perguntas frequentes
1 – A permuta de terreno por unidades paga IBS e CBS?
Não, exceto sobre a torna (LC 214/2025, art. 252, § 2º, I, com a redação da LC 227/2026). Em contrapartida, o valor permutado não entra no redutor de ajuste (art. 252, § 3º).
2 – Como a incorporadora contabiliza o terreno recebido em permuta?
Pelo valor justo, no estoque de imóveis a comercializar, com contrapartida em adiantamento de clientes no passivo, na assinatura do contrato. A receita das unidades permutadas vai ao resultado ao longo da obra, pelos mesmos critérios das demais unidades (CPC 47, itens 66 a 69; OCPC 01 (R1), itens 20 a 23).
3 – A permuta gera receita tributável no Lucro Presumido?
Para a Receita Federal, sim (Parecer Normativo Cosit nº 9/2014). Para o STJ, não, porque a permuta não gera receita (REsp 1.733.560/SC e outros precedentes). A PGFN dispensa contestação e recurso no tema (Despacho PGFN nº 167/2022).
4 – A permuta financeira tem o mesmo tratamento?
Não. Quando o proprietário recebe um percentual das vendas, e não unidades, a Receita trata a operação como compra e venda com pagamento parcelado (Solução de Consulta Cosit nº 89/2025).
A alíquota combinada de 26,5%, reduzida em 50% pelo art. 261 da LC 214/2025 (13,25%), é hipotética, e os valores são didáticos. O caso deixa de fora o redutor social e os créditos sobre os custos de obra, para isolar o efeito da permuta. As normas citadas estão sujeitas a atualização.
Fontes e legislação
- Lei Complementar nº 214/2025 — texto compilado, com as alterações da LC nº 227/2026 (Planalto), arts. 4º, 251, 252, 258, 259 e 261
- Pronunciamento Técnico CPC 47 — Receita de Contrato com Cliente (CVM), itens 66 a 69
- Orientação OCPC 01 (R1) — Entidades de Incorporação Imobiliária (CVM), itens 20 a 23
- Parecer Normativo Cosit nº 9/2014 — permuta de imóveis no Lucro Presumido (IBET)
- Despacho PGFN nº 167/2022 — permuta de imóveis no Lucro Presumido (CBIC), com a lista de precedentes do STJ
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