Em resumo: na venda de imóvel por contribuinte do regime regular, o IBS e a CBS não incidem sobre o preço cheio. Do valor da operação saem dois redutores, nesta ordem. Primeiro, o redutor de ajuste, que carrega o custo do imóvel que não gerou crédito (terreno, ITBI, outorga onerosa e o que foi investido até 2026), corrigido pelo IPCA. Depois, o redutor social, de R$ 100 mil por imóvel residencial novo ou R$ 30 mil por lote residencial, também corrigido pelo IPCA desde janeiro de 2025. Sobre o que sobra, aplica-se a alíquota com redução de 50%, e do débito saem os créditos da obra. No caso deste artigo, um apartamento novo de R$ 600 mil chega a uma base de R$ 341.560 e a um tributo líquido de R$ 14,8 mil: alíquota efetiva de 2,46% sobre o preço.
O regime específico de bens imóveis da Lei Complementar nº 214/2025 é uma das partes mais comentadas da Reforma Tributária e uma das menos calculadas. Fala-se em “13,25% na venda de imóveis” como se esse fosse o percentual da operação. Não é. Esse número é só a alíquota reduzida, e ela se aplica sobre uma base que já passou por dois redutores e gera um débito do qual ainda saem os créditos.
O artigo sobre contabilidade imobiliária na Reforma apresentou os redutores e o RET. O de formação de preço na construção civil mostrou como eles mudam a tabela de vendas. Aqui o foco é a montagem da conta com o redutor de ajuste e o redutor social: o que entra em cada um, em que ordem, com que correção e como os créditos fecham a alíquota efetiva.
A base de IBS e CBS na venda de imóveis, linha a linha
A base de cálculo do IBS e da CBS na venda de imóveis é o valor da operação (art. 255). Do valor da operação, o contribuinte do regime regular deduz os redutores e, sobre o resultado, aplica a alíquota reduzida. Os créditos das aquisições entram depois, contra o débito, e não contra a base.
| Linha | O que entra | Base legal (LC 214/2025) |
|---|---|---|
| Valor da operação | Preço da venda, sem o IBS e a CBS | Art. 255 |
| (−) Redutor de ajuste | Custo do imóvel que não gerou crédito, corrigido pelo IPCA | Arts. 257 e 258 |
| (−) Redutor social | R$ 100 mil (residencial novo) ou R$ 30 mil (lote residencial), corrigidos, até o limite da base restante | Art. 259 |
| (=) Base de cálculo | ||
| (×) Alíquota reduzida | Metade da alíquota de referência | Art. 261 |
| (−) Créditos | IBS e CBS pagos nas aquisições da obra | Art. 47 |
| (=) Tributo a recolher |
Na incorporação e no parcelamento do solo, a conta não é feita uma vez só. O IBS e a CBS são devidos a cada pagamento recebido, e os redutores são deduzidos na mesma proporção de cada parcela (art. 262).
Redutor de ajuste: o que entra, desde quando e como se corrige
O redutor de ajuste é vinculado a cada imóvel e serve exclusivamente para reduzir a base na alienação (art. 257). A lógica é tributar o que foi agregado a partir de 2027 sem tributar de novo o custo que entrou sem crédito.
O valor inicial depende de quando e de quem veio o imóvel
| Situação do imóvel | Valor inicial do redutor (art. 258) |
|---|---|
| De propriedade do contribuinte em 31/12/2026 | Valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência do art. 256 |
| Em construção em 31/12/2026 | Valor de aquisição do imóvel, mais bens, serviços e despesas diretas da obra anteriores a 2027, comprovados por documento fiscal idôneo e atualizados |
| Adquirido de não contribuinte a partir de 2027 | Valor de aquisição |
| Adquirido de contribuinte do regime regular a partir de 2027 | Mantém o redutor do vendedor, e o comprador se credita do IBS e da CBS da compra (art. 258, § 10) |
A última linha veio com a LC 227/2026, que pôs fim à leitura de que cada compra entre contribuintes criava um redutor novo. Se o imóvel for vendido a quem não é contribuinte do regime regular, o redutor se extingue (art. 257, § 4º).
O que se soma: ITBI, laudêmio e contrapartidas
Ao valor inicial somam-se o ITBI e o laudêmio da aquisição e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ou entregues ao poder público, como a outorga onerosa (art. 258, § 6º). No loteamento, conta também o percentual de áreas públicas doadas (§ 7º). Cada valor é constituído na data do pagamento ou da entrega (§ 9º).
O custo da obra feito a partir de 2027 não entra no redutor. Ele gera crédito. Pôr o mesmo gasto nos dois lugares é contá-lo duas vezes.
A correção pelo IPCA, parcela por parcela
Cada componente é corrigido pelo IPCA desde a sua constituição até a data em que o IBS e a CBS forem devidos (art. 257, § 3º). Na prática, o controle precisa guardar, por imóvel, a data e o valor de cada parcela: a compra do terreno, o ITBI, cada pagamento de outorga.
Redutor social: valor fixo, uma vez por imóvel, depois do ajuste
O redutor social é de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e de R$ 30 mil por lote residencial (art. 259). Ele tem quatro regras que mudam o resultado:
- Ordem: é deduzido depois do redutor de ajuste e só até o limite da base que restou. Não cria base negativa.
- Alcance: imóvel residencial novo, isto é, que não tenha sido ocupado ou utilizado, nos termos do regulamento, e lote resultante de parcelamento do solo nos termos da Lei nº 6.766/1979 ou de condomínio de lotes. Sala comercial e imóvel usado ficam de fora.
- Uso único: cada imóvel usa o redutor social uma única vez (§ 2º).
- Correção: o valor é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em janeiro de 2025 (§ 3º).
Na locação residencial, o redutor social é de R$ 600 por imóvel, também corrigido (art. 260), como detalha o artigo sobre a NT 007/2026 e a locação de imóveis. Na troca de terreno por unidades, o redutor segue regras próprias do art. 252, tratadas no artigo sobre permuta imobiliária.
Um apartamento de R$ 600 mil, do terreno à alíquota efetiva
A Incorporadora Horizonte, hipotética, vende à vista, depois do habite-se, a unidade 702 de um edifício residencial por R$ 600 mil. O terreno foi comprado de pessoa física em 2027, com ITBI de 3%, e a outorga onerosa foi paga durante a aprovação do projeto. A simulação usa uma alíquota de referência hipotética de 26,5%, que cai para 13,25% com a redução de 50%. Os percentuais de IPCA também são hipotéticos.
| Redutor de ajuste da unidade 702 | Valor original | IPCA até a venda | Valor corrigido |
|---|---|---|---|
| Fração ideal do terreno, comprado de pessoa física | 120.000 | 10% | 132.000 |
| ITBI da compra do terreno | 3.600 | 10% | 3.960 |
| Outorga onerosa | 8.000 | 6% | 8.480 |
| Total | 131.600 | 144.440 |
| Da venda ao tributo, em R$ | Valor |
|---|---|
| Valor da operação | 600.000,00 |
| (−) Redutor de ajuste | 144.440,00 |
| (=) Base depois do ajuste | 455.560,00 |
| (−) Redutor social (R$ 100 mil com 14% de IPCA desde janeiro de 2025) | 114.000,00 |
| (=) Base de cálculo | 341.560,00 |
| Débito a 13,25% | 45.256,70 |
| (−) Crédito sobre materiais (90.000 × 26,5%) | 23.850,00 |
| (−) Crédito sobre empreitada de construção civil (50.000 × 13,25%) | 6.625,00 |
| (=) IBS e CBS a recolher | 14.781,70 |
| Alíquota efetiva sobre o preço | 2,46% |
Os 13,25% não aparecem como carga real em nenhum ponto. Antes dos créditos, o débito equivale a 7,54% do preço. Depois deles, a 2,46%.
Os créditos também têm alíquotas diferentes. O material de construção chega com a alíquota cheia. A empreitada é serviço de construção civil, que também tem a redução de 50%, e gera crédito pela metade. E os R$ 100 mil de folha própria da obra não geram crédito nem entram no redutor. Quanto maior a parte da obra comprada de fornecedores com documento fiscal, menor a carga.
Se a unidade fosse vendida na planta, a mesma conta se repetiria a cada parcela. Um sinal de 20% (R$ 120 mil) leva 20% dos redutores, R$ 51.688, e gera base de R$ 68.312 e débito de R$ 9.051,34.
E se a obra tivesse começado em 2026?
Agora, a mesma unidade com 30% da obra executada em 2026: R$ 27 mil de materiais e R$ 15 mil de empreitada, com nota fiscal. Esses custos entram no redutor de ajuste, corrigidos (art. 258, II), e deixam de gerar crédito.
| Unidade 702, em R$ | Terreno comprado em 2027 | Obra iniciada em 2026 |
|---|---|---|
| Redutor de ajuste | 144.440,00 | 190.640,00 |
| Base de cálculo | 341.560,00 | 295.360,00 |
| Débito a 13,25% | 45.256,70 | 39.135,20 |
| Créditos da obra | 30.475,00 | 21.332,50 |
| IBS e CBS a recolher | 14.781,70 | 17.802,70 |
| Alíquota efetiva | 2,46% | 2,97% |
Os R$ 46,2 mil levados ao redutor reduzem o débito em R$ 6.121,50. Os mesmos gastos, feitos a partir de 2027, gerariam R$ 9.142,50 de crédito. Cada real no redutor vale a alíquota reduzida da venda; cada real de material em crédito vale a alíquota cheia da compra. E o custo de 2026 só entra no redutor com documento fiscal idôneo. Sem a nota, os R$ 6,1 mil viram tributo a mais, só nessa unidade.
Três erros que inflam a base
Usar o redutor social pelo valor nominal
Os R$ 100 mil são o valor de janeiro de 2025. Na unidade 702, deixar de corrigir os 14% de IPCA aumenta o débito em R$ 1.855. É a mesma diferença em todas as unidades do prédio.
Esquecer o ITBI e a outorga no redutor
O terreno costuma estar no cadastro, mas o ITBI e a outorga ficam no contas a pagar. Na unidade 702, os R$ 12.440 corrigidos desses dois itens valem R$ 1.648,30 de débito. Num prédio de 40 unidades, são quase R$ 66 mil.
Comprar terreno sem olhar a cadeia anterior
Se o terreno foi comprado de pessoa física que o havia comprado de contribuinte do regime regular, o redutor fica limitado ao valor que essa pessoa pagou, corrigido. Isso vale quando a revenda ocorre em menos de três anos e o vendedor não comprova o IR sobre o ganho de capital e o ITBI da compra dele (art. 258, § 5º). A diligência documental do terreno passa a fazer parte do cálculo do tributo.
O que fica para aprofundar
O caso isolou uma unidade vendida à vista. Na operação real, outras perguntas entram na conta:
- Estoque em 31/12/2026: quando vale a pena optar pelo valor de referência no lugar do custo de aquisição, e como contestar o valor divulgado?
- Imóvel novo: o que o Regulamento da CBS considera ocupação ou utilização, e como ficam o decorado e a unidade alugada antes da venda?
- Regime regular ou transição: incorporações com patrimônio de afetação e RET optado até 2028 podem recolher 2,08% sobre a receita, sem créditos e sem redutores (art. 485). A escolha depende da conta feita aqui.
- Loteamento: o redutor social de R$ 30 mil, as áreas doadas no redutor de ajuste e a alternativa de 3,65% do art. 486.
- Saldo credor: na faixa econômica, o crédito da obra pode superar o débito. Como funciona o ressarcimento no patrimônio de afetação e a gestão do saldo de créditos?
- Pessoa física: quando quem vende ou aluga passa a ser contribuinte, e quais redutores ela usa.
- Documento fiscal: como os redutores aparecem na nota da operação com bem imóvel.
O cronograma de entrada da CBS e do IBS, que define quando cada parte dessa conta começa a valer, está no guia da transição de 2026 a 2033.
Escola Superior · Imóveis na Reforma Tributária
Da base de cálculo aos redutores, com incorporação, loteamento e locação
Imóveis na Reforma Tributária
IBS e CBS na venda, na incorporação, no loteamento e na locação
Quem é contribuinte, como se forma a base de cálculo com o valor de referência, como aplicar a alíquota reduzida, o redutor de ajuste com o tratamento do patrimônio preexistente e o redutor social, para pessoas jurídicas e físicas.
Quem conduz
Pós-graduado nas áreas tributária e contábil, atua como professor, palestrante e consultor em IRPJ, CSLL, PIS, Cofins, contabilidade e legislação societária. É autor de obras publicadas pela IOB/SAGE, Alpha e Madamu.
Destaques do programa
- 1 Incidência e base de cálculo Contribuintes, fato gerador, base de cálculo e o valor de referência do imóvel na prática.
- 2 Alíquota reduzida e redutores Redutor de ajuste, redutor social, incorporação imobiliária e parcelamento do solo.
- 3 Pessoa física e documentos Alienação e locação pela pessoa física, NF-e ABI e o Imposto Seletivo nas operações com imóveis.
Também: a transição da CBS e do IBS, créditos e não cumulatividade, operações não onerosas e o split payment no caixa de incorporadoras e construtoras.
Consulte datas, horários e condições de inscrição na página do curso.
Perguntas frequentes
1 – O redutor de ajuste e o redutor social podem ser usados na mesma venda?
Sim. Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular, primeiro se deduz o redutor de ajuste. O redutor social vem depois, até o limite da base que restou (LC 214/2025, art. 259).
2 – O que compõe o redutor de ajuste?
O valor inicial do imóvel, que depende de quando e de quem ele foi adquirido (art. 258), mais o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais, como a outorga onerosa (art. 258, § 6º). Cada parcela é corrigida pelo IPCA até a data da venda (art. 257, § 3º).
3 – O redutor social vale para imóvel usado ou comercial?
Não. Na venda, ele vale para imóvel residencial novo, que não tenha sido ocupado ou utilizado, e para lote residencial. Na locação residencial, há um redutor social próprio de R$ 600 por imóvel (art. 260).
4 – O custo da obra entra no redutor de ajuste?
Só o custo incorrido até 31/12/2026 em imóvel que estava em construção, comprovado por documento fiscal idôneo (art. 258, II). A partir de 2027, os bens e serviços da obra geram crédito de IBS e CBS, e não redutor.
5 – O que acontece com o redutor quando o imóvel é vendido a outro contribuinte?
Se o comprador for contribuinte do regime regular, o redutor é mantido com o mesmo valor e o mesmo critério de correção, e ele ainda se credita do IBS e da CBS da compra. Se o comprador não for contribuinte do regime regular, o redutor se extingue (art. 257, § 4º, e art. 258, § 10).
A Incorporadora Horizonte e seus números são hipotéticos. A alíquota de referência de 26,5% é hipotética: a definitiva depende de resolução do Senado. Os percentuais de IPCA, a divisão do custo da obra e a ausência de ICMS e ISS nas compras são simplificações. O IRPJ, a CSLL e o ITBI devido pelo comprador ficaram fora da conta. As normas citadas estão sujeitas a regulamentação e atualização.
Fontes e legislação
- Lei Complementar nº 214/2025, texto compilado (Planalto), arts. 47, 252, 255 a 262, 485 e 486, com as alterações da LC 227/2026
- Lei nº 6.766/1979 (Planalto), parcelamento do solo urbano
- Lei nº 10.931/2004 (Planalto), patrimônio de afetação e RET
Leia mais
- Contabilidade Imobiliária na Reforma Tributária: Como a Construção Civil Deve se Preparar para IBS, CBS e os Novos Regimes
- Da Obra ao Preço: Como a Reforma Tributária Muda a Formação de Preço na Construção Civil
- Permuta Imobiliária: Como Contabilizar e Tributar a Troca de Terreno por Unidades na Reforma
- NT 007/2026: Como Fica a Tributação de Locação de Imóveis com o IBS e CBS?
- Créditos IBS/CBS: Gestão de Saldos, Compensação e Ressarcimento
- Regimes Específicos e Diferenciados no Decreto 12.955: Quem Tem Tratamento Próprio na Reforma
- Transição da Reforma Tributária 2026–2033: o Guia Completo para o Profissional Contábil Dominar IBS, CBS e a Nova Apuração
- Holding Patrimonial Depois da LC 227/2026: ITCMD a Valor de Mercado, Dividendos Tributados e IVA sobre Aluguéis
